過去一年，利好政策吸引不少消費者購房。

主打“超級4.0社區(qū)”全新理念的臺山博富·福美城去年網簽套數亮眼。

????隨著2025年的到來，2024年江門樓市成績單也正式出爐。

????回望過去一年，我市進一步提振市場信心，穩(wěn)定市場預期，共賣出超3萬套商品住房，其中成交均價同比增幅位居全省第三。

????對江門樓市而言，2024年是在政策暖風頻吹中積極求變、穩(wěn)步前行的一年。這一年，買賣市場風云再起，本土房企崛起讓人矚目。這一年，4.0住宅一枝獨秀，推動樓市成交增長。

????披荊斬棘，逐光而行。走過跌宕起伏的2024年，展望2025年，江門房地產市場將始終保持韌性，靜待春暖花開。

????文/圖 江門日報記者 陸沿任

????蓬江區(qū)商品住房

????成交最多

????記者從市住房城鄉(xiāng)建設局獲悉，2024年，全市商品住房成交30094套。其中，蓬江區(qū)成交6665套，在各縣（市、區(qū)）中排名第一，其次是臺山市的5931套。成交均價方面，上半年全市商品住房成交均價為8080元/平方米，同比增長0.4%，同比增幅位居全省第三，其中新會區(qū)、臺山市、鶴山市和恩平市同比均上漲。

????成交面積方面，2024年全市新建商品房銷售面積約495萬平方米，排名全省第五，連續(xù)多年穩(wěn)居全省前列。其中，全市商品住房銷售面積自10月起連續(xù)三個月同比增長，第四季度環(huán)比增長38.2%，同比增長21.3%，增長顯著。庫存方面，截至去年12月底，全市待售新建商品住房55022套，環(huán)比下降1.4%，同比下降6.1%。

????裕隆基地產副總經理李艷芳分析，如果說2023年的江門樓市是高開低走，那么2024年就是在觸底后開始企穩(wěn)的態(tài)勢。當年下半年，住宅成交量同比基本保持正增長態(tài)勢，雖然增長幅度不大，但已經傳遞出一個積極的市場信號。

????嘉毅地產總經理鄧桐燊表示，2024年的江門樓市經歷價格觸底后，在政策的帶動下反彈特征明顯。雖然跟2023年相比，成交套數有一定下滑，但全年各月的銷售量相對均衡，而10月后成交量環(huán)比持續(xù)增長，說明市場持續(xù)向好的態(tài)勢已經形成。

????美智地產市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認為，江門是一個宜居城市，隨著生活品質的提升，市民的居住要求也在不斷提高，為房地產市場提供了大量的改善置業(yè)需求，從而帶動成交面積上升。庫存方面，隨著供應量同比減少，成交表現出色，自然帶動庫存量下降。他還表示，蓬江區(qū)在售樓盤在各縣（市、區(qū)）中是最多的，同時在過去一年，促銷的樓盤也多，由此吸引了許多購房者的目光，成交套數在各縣（市、區(qū)）中位居第一，臺山市商品住房成交量位居第二，得益于優(yōu)質項目的持續(xù)發(fā)力，推出了更具吸引力的購房優(yōu)惠活動，如“以舊換新”等，促進了住房需求的釋放。

????本土房企

????樹立典范

????縱觀去年的江門樓市，本土房企的崛起是一大亮點。

????數據顯示，2024年全市一手住宅網簽金額排名前十的房企中，本土房企占據其中的6個名額。其中，海悅集團以24.77億元的成交金額高居第一，駿景灣集團則以19.08億元位居第二，博富控股以9.79億元位居第四；再來看看2024年我市一手住宅網簽套數，本土房企同樣表現突出，前五中有四個都是本土房企，其中駿景灣集團以1550套高居第一，海悅集團以1087套位居第二，博富控股以997套位居第四；在一手住宅網簽面積排行榜中，本土房企占據排名前十中的八個，擁有絕對的優(yōu)勢，其中駿景灣集團高居第一，海悅集團位居第三，博富控股位居第四。此外，在2024年市區(qū)一手住宅網簽套數、金額、面積排行榜中，來自江門的本土國企——江門發(fā)展集團也位居前十。

????去年4月，本土房企博富控股在臺山博富·福美城設立“福美商務房屋‘以舊換新’咨詢中心”，并推出一系列“以舊換新”創(chuàng)新服務和舉措，成為江門首個推行房屋“以舊換新”的房企，吸引了大批消費者前來咨詢的同時，更成為全城熱議的話題。“誰了解客戶需求，誰更懂客戶心態(tài)，誰在銷售手段上更主動靈活變通，是目前市場上取勝的關鍵。本地開發(fā)商具備了上述特征，是獲勝的重要原因?！编囃鲋毖浴?/p>

????江門市房地產中介行業(yè)協(xié)會會長楊東卉分析，房地產市場經過這兩年的大調整后，適者生存，國企與腳踏實地的本土品牌房企成為江門房地產市場的佼佼者。本土房企在產品質量、產品創(chuàng)新、產品打造上更人性化，特別在新規(guī)政策的支持下，前瞻創(chuàng)新思維表現突出，展現了江門房地產市場高質量發(fā)展效果。

????李艷芳坦言，這三四年來的江門土拍市場，本土房企頻頻出手，能持續(xù)拿地的房企，在策劃、資源和實力等方面都有自己獨到的一面，才敢于不斷開拓市場。如海悅集團、怡福集團、駿景灣集團等房企在江門扎根十幾二十年，對江門購房者的需求變化和喜好都有著深刻的認知和體會，能夠開發(fā)出消費者喜聞樂見的產品。

????江門市房地產行業(yè)協(xié)會相關負責人提到，本土房企充分考量了本地市場的居住需求，推出了多款既具創(chuàng)新性又實用的產品，實現了居住功能的最大化。憑借卓越的施工質量、產品創(chuàng)新和精心的戶型設計，不僅贏得了客戶的廣泛認可，也為江門房地產行業(yè)注入新活力，同時提升了城市的整體形象，為市民提供了更多元化、更高品質的居住選擇，精準契合了當下“好房子”的時代需求。

????第四代住宅

????熱銷

????除了本土房企的崛起，第四代住宅熱銷也是2024年江門樓市的一大亮點。

????先來看看第四代住宅的成績。

????主打“超級4.0社區(qū)”全新理念的臺山博富·福美城，去年一舉拿下江門全市一手住宅網簽套數以及網簽面積冠軍；主打4.0住宅的江海保利大都匯，以全年623套的網簽套數成為市區(qū)一手住宅網簽套數冠軍；去年開盤的4.0項目海悅天晟，以全年網簽套數610套拿下新會區(qū)樓盤網簽套數冠軍；鶴山駿景灣品悅去年國慶假期首開，短短3個月網簽292套，奪得鶴山市全年一手住宅網簽套數冠軍。

????“最突出也是最受歡迎的賣點，就是贈送多、得房率高?！痹诮^(qū)保利大都匯營銷中心，銷售人員陳先生向記者介紹，以該樓盤推出的4.0迭代產品為例，建筑面積103平方米的戶型得房率接近113%，相當于目前市面上125平方米戶型的實用面積；建筑面積123平方米的戶型得房率為113%，相當于目前市面上150平方米戶型的實用面積。通過現場查看戶型鑒賞圖紙，標紅的贈送面積種類可謂琳瑯滿目，包含活動平臺、飄窗、花池等。

????鄧桐燊表示，去年以來，江門地區(qū)的購房主體是剛需置換群體，例如多孩家庭、二代三代同堂家庭等，他們對居住和生活的環(huán)境是有追求的。4.0住宅是新一代美居概念，不但戶型實用面積增多，同一面積段比上一代產品擁有更寬敞的空間，還能享用大陽臺及綠化平臺，與陽光及自然風更親近，很符合這批購買人群的需求。

????二手住房

????受青睞

????值得留意的是，2024年的江門二手住房市場，同樣不乏亮點。

????數據顯示，2024年全市二手房成交面積約351萬平方米，其中二手住房成交面積約276萬平方米。二手住房成交占全部住房成交量的45.2%，比2023年有所增長。其中，12月全市二手房成交面積約37萬平方米，為全年單月最高，環(huán)比增長30.7%，同比增長13.4%。過去一年，更有部分月份出現二手住房成交套數高于一手住宅的現象，引發(fā)不少人關注。

????有業(yè)內人士分析，二手住房主要購房群體是剛需客戶，去年以來二手按揭審批條件相對靈活，加上二手價格受一手價格回落影響，價格松動，個別業(yè)主降價明顯，促成二手交易增加。鄧桐燊總結道，2024年二手房成交占比提升，得益于以下三方面：一是房貸政策的松綁，二是“以舊換新”的稅收優(yōu)惠，三是價格回落，銷售價格更有吸引力。

????長期關注本地二手住房市場的業(yè)內人士周先生表示，過去一年，江門大力推進“以舊換新”政策，不少房企積極響應，銷量不俗。以博富為例，旗下項目博富·福美城、博學名苑均推出“以舊換新”政策，有效刺激了二手住房市場的交易，加快二手住房流轉速度。

????博富控股總裁黎駒表示，“以舊換新”不僅代表了房地產未來的發(fā)展趨勢，也能幫助市民實現由“有房就行”到“住得更好”的轉變，提升生活質量，更能促進新房和二手房良性循環(huán)、釋放購房消費需求，這是一項因時制宜、互利互惠、多方共贏的有效舉措。

????裕隆基地產二手事業(yè)部總經理吳名鳩告訴記者，現階段一手住宅項目希望保持一定的去化回籠資金，優(yōu)惠力度相對較大，部分業(yè)主則趁此機會“以舊換新”，二手房的成交也因此增多。

????此外，江門實施的“二手房帶押過戶”、稅費優(yōu)惠調整等政策也提高了二手房交易效率和降低二手房交易成本，為二手房市場活躍帶來了變化。

????穩(wěn)增長政策

????推動市場平穩(wěn)發(fā)展

????2024年，江門房地產市場亮點紛呈，穩(wěn)健前行，與一系列穩(wěn)增長政策的推動密不可分。

????優(yōu)化公積金貸款住房套數認定標準、提高全裝修新建商品房公積金最高貸款額度、調整二手房住房公積金貸款首付款比例和貸款期限，以及對持有人才優(yōu)粵卡的人才實施優(yōu)惠政策……去年2月，我市宣布實施4項公積金便民惠民新政策，以更好地滿足居民合理住房需求，吸引了許多購房者的目光。

????去年5月，中國人民銀行連續(xù)發(fā)布了涉及調整個人住房最低首付比例、商貸和公積金貸款利率的通知。新政出臺后不久，我市部分樓盤銷量有所增長，意向買家到訪量明顯增加。

????同樣是5月，為穩(wěn)定市場預期，提振企業(yè)和購房人的信心，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，市房地產工作領導小組辦公室發(fā)布了《江門市關于進一步推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，在供應端和需求端同時發(fā)力，從土地出讓、規(guī)劃管理、開工建設、房屋銷售、金融支持等方面提出了16條措施。一套“組合拳”下來，市場關注度空前高漲。

????為支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求，去年8月15日起，我市階段性實施兩項公積金便民惠民新政，包括階段性提高多子女家庭和全裝修新建商品房住房公積金最高貸款額度。

????鄧桐燊分析，政策的發(fā)力，讓市場消費氛圍和購房者心態(tài)趨穩(wěn)，為10月后的銷售增長奠定了基礎。同時，開發(fā)商借力政策，推出特價或優(yōu)惠，疊加年底傳統(tǒng)銷售旺季，從而促進了成交。

????“一系列措施的出臺，有力地推動了江門房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”李艷芳告訴記者，從政策來說，2024年可以說是最寬松的一年，利好集中在第二季度和第三季度釋放，經過時間發(fā)酵后政策效果逐步顯現。在此基礎上，房企也在年終節(jié)點加大了促銷力度，從而吸引不少購房者“出手”。

????吸引市民

????跨城購房

????那么，今年的樓市將何去何從？

????鄧桐燊認為，在中央止跌回穩(wěn)的政策背景下，隨著各項房地產政策落地實施，2025年房地產市場將會出現觸底回升局面。2024年最后幾個月環(huán)比持續(xù)增加，回暖特征明顯，相信2025年江門樓市會延續(xù)良好勢頭，迎來健康發(fā)展。

????李艷芳提到，從去年第四季度江門樓市的市場走向來看，不難發(fā)現韌性仍在，預估2025年江門樓市暫時還會處于一個深度的調整期，追求高品質住宅的消費趨勢將更加明顯，高實用性的4.0住宅、帶豪華裝修的房子將會越來越受消費者青睞。政策方面，除部分一線城市外，預計利好政策將繼續(xù)聚焦“止跌”和“回穩(wěn)”兩方面，在政策的帶動下，相信市場活躍度會繼續(xù)有階段性的提升。

????江門市房地產行業(yè)協(xié)會相關負責人告訴記者，過去一年，江門通過活用政策工具，一步一個腳印，推動本地房地產市場逐步回穩(wěn)。隨著政策紅利持續(xù)釋放，市場環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，江門房地產業(yè)呈現企穩(wěn)向好態(tài)勢?！半S著深中通道、黃茅?？绾Ｍǖ澜ǔ赏ㄜ?，深江高鐵加快建設，2025年，江門房地產市場將趁著這把“東風”，敏銳搶抓‘大橋經濟’帶來的發(fā)展機遇，希望灣區(qū)城市間房地產信息及時更新，實現資源共享，吸引灣區(qū)市民跨城購房，推動市場共同發(fā)展。”該相關負責人說。

????“未來，新房市場在國企與本土房企的強強聯合下，將打造更迎合人民對美好生活追求的高品質住房，而未來二手房的成交量則與新房成交量逐漸拉近，成為剛需剛改需求的主戰(zhàn)場?！睏顤|卉說。